商业地产运营模式

商业地产运营模式是以商业地产运营管理为核心，以商业经营为目的，通过优化空间布局、改善客户体验、提高经营效率等一系列措施，实现商业地产的规划、经营和管理等全方位提升，促进租户和消费者的满意度和忠诚度，从而实现利润最大化的商业模式。

商业地产运营模式之优化空间布局

国内各地上马的MALL多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。被手头的几个项目MALL是一个专业而复杂的系统。除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足36个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。国外运营商运作MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商，一个项目少说也要5年。最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产开发商也纷纷涉足MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。这种标准模式看起来理所当然。但弱点是致命的：一是投资太大，一个MALL动辄投资十几亿甚至几十亿元;二是周期太长，实现盈亏平衡至少要5年，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。要让MALL在全国连锁，没有比尔，盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起，谁也等不及。很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己，却比自己还同时，他们也发现陈智是如此不可拒绝---把MALL交给铜锣湾规划和招商，5个月就可以搞定，而自己做却要足足2年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的`人气效应对房价地价的提升。因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持的要求，开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。就这样，陈智找到了一种轻资产经营、低成本扩张的模式，这也几乎是MALL在中国实现快速扩张唯一可行的路径。在这种模式下，投资额大大降低，同行运作一个MALL的资金，陈智运作5个都不止，原本需要10多年的投资回收期现在被缩短到了平均18个月，而铜锣湾在华侨城和广东阳江的投资，更是不足一年就全部收回。找准了方向，铜锣湾越走越快，越走越顺，公司对MALL的规划、设计、创新能力越来越强，供应商资源越来越丰富，遍布全国各地;根据市场需求变化调整货品种类所需要的时间越来越短，信息化软件进行着精准的商业数据采集，决策信息越来越丰富、可靠国外运营商运作MALL，先从买地开始，然后设计、规划、施工、招商。而铜锣湾却轻资产经营，通过科学配置各种资源，盘活资本，以最少的资本实现了企业快速扩张。铜锣湾在属于资本密集型的MALL中独辟蹊径，在资源有限的基础上，以招商为MALL的突破口 ，通过专业化的分工，联合政府、房地产商、供应商，共同打造MALL，并以招商为核心能力，凭借铜锣湾的品牌影响力，快速复制铜锣湾模式，向全国扩张。轻资产是知识时代奠定企业竞争基础的各种资产，包括企业的品牌、企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方的关系资源、客户关系、人力资源等等。轻资产的核心是知识管理，是对智力资本的良好管理。要求把有效率的知识型员工组合成高绩效的工作小组，整合客户与供应商等企业资源，利用网络技术有效地沟通和协作，共同提供有价值的生产和服务。 销售收入，商铺租金，商业地产运作收入等。

商业地产运营模式之改善客户体验

风再大，骆驼总是专注前路;道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”2023年4月3日，新城控股董事长王晓松在业绩投资者会上如是说道。

经过大浪淘沙般的行业洗礼后，上市房企陆续交出了过去这一年的答卷，而在这其中能够保持增长势头的房企更是少之又少，在这其中，新城控股成为了为数不多现金流安全且能实现盈利的民营房企之一。

跨过2022年，在商业第二增长曲线的持续发力，也为新城控股轻装上阵打下了结实的基础。王晓松在业绩会上表示，2023年是新城大资管落地的元年，在行业迈入新模式的背景下，公司将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。

商业运营收入首超百亿

年报数据显示，2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。此外，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米(含合联营项目);公司已售未结转面积达到2913.60万平方米(含合联营项目)。

值得注意的是，随着地产开发大潮的缓缓落幕，存量物业的运营和管理在未来的地产市场将愈发重要。而在商业运营方面，新城控股毫无疑问走在了行业的前列。

在“住宅+商业”双轮驱动战略下，商业对新城控股收益的贡献、商管业务占比持续提升。2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。

不仅如此，其中物业出租及管理业务毛利率达到72.6%。毛利达到66.96亿元，占总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，进一步创下新高。这一数据维持高位不仅有助于新城控股抵御行业整体毛利率下行风险，也印证了新城控股不断提升的商业运营实力。

截至今年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

据管理层进一步透露，2023年新城控股计划新开业项目20座，商业收入目标同比+10%至110亿，继续维持扩张节奏，商业运营业务欣欣向荣。

此外，随着近日《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》的发布，商业地产REITs未来开闸有望，将有利于企业打通“投融管退”的全链条，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造、改善运营水平。

这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，对于商业地产公司而言意义重大。而新城作为双轮驱动代表性公司，若政策落地，其目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。

恪守财务基本面安全

从整体的资产负债表来看，新城控股继续压降有息负债，债务结构进一步优化。截至2022年底，公司有息负债为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低，整体的财务情况更加稳健。

流动性方面，新城控股在手现金充裕，在手现金余额为314.63亿元，经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

融资方面，随着货币政策转向宽松，叠加“金融十六条”等政策的出台，民企融资环境出现边际改善。在监管当局的支持下，新城控股在融资端不断突破。

作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，2022年新城控股成功发行三期合计40亿元中期票据，其中当年9月发行的10亿元中票，票面利率只有3.28%，处于近年来发债最低利率。

2022年6月，新城控股境外子公司新城环球还发行了1亿美元的优先票据，这也是国内房企彼时成功发行的首笔无增信措施的美元债。2022年12月，新城控股还获批了150亿元的中票注册额度。

进入2023年，“三支箭”等多项稳地产政策出台后，新城控股作为示范房企，在融资端也有了更多尝试。

2023年3月，新城控股发布了《2023年度向特定对象发行 A 股股票预案》，根据计划，新城控股将向不超过35名特定投资者发行不超过6.77亿股股票，占发行前总股本的30%，计划募集资金不超过80亿元，将用于六个在建项目以及补充流动资金。

王晓松在投资者会上表示，从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资，再到第三支箭的股权融资，“三支箭”新城控股都被射中。这并不是凭空而来的幸运，而是新城控股长期以来恪守底线，以扎实的财务基本盘抵御风险的坚持。

面对行业的新发展环境，王晓松表示，在战略方向不变的情况下，新城控股的经营方式、模式已完全发生改变：在开发端，新城控股现在把自己定位为“手艺人”“服务者”，而在商业层面，要从空间运营转变为用户运营，把招商思维转变为经营思维。

相信伴随着新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略不断深化，稳健的财务基本盘及不断扩张的融资渠道，都将为新城控股未来发展带来先发优势，帮助其在复杂多变的行业竞争中“轻装上阵，砥砺前行。”

商业地产运营模式之提高经营效率华润万象生活是华润置地旗下商业运营及物业管理平台，于2020年12月分拆赴港上市。2021年中期业绩公告显示，在国内消费全面复苏契机之下，华润万象生活实现在管购物中心上半年零售额人民币560亿元，同比增长84.4%，经营利润率同比提升16.9个百分点，拉动集团购物中心运营服务收入同比大幅增长126.9%。

上半年，华润万象生活新签母公司商业运营项目9个，新开7个购物中心，首进南昌、嘉兴、南京3座城市;与此同时，于深圳、杭州、沈阳等一二线城市获取8个第三方商业项目。

当前，华润万象生活共有“万象天地”“万象城”“万象汇”三大商业产品线。

其中，万象天地定位为“街区+MALL”的城市商业综合体。2017年，其首座万象天地产品——深圳万象天地开业，至今仍是国内商业地产标杆项目，总体量达到24万平方米，包括近300个店铺、逾1000个品牌;2021年，西安万象天地开业，成为万象天地走出深圳之后的国内第二站;此外，还有南京万象天地等新项目预计将于2022年及以后面世。

万象城则是华润在商业地产领域的旗舰品牌，定位为一二线城市的城市级高端购物中心，选址于市中心或新核心区域。自从2014年首座深圳万象城“一炮而红”，全国已经开出25座万象城，散布在上海、杭州、大连、重庆、郑州等城市，2021年全年有宁波、台州、汕头和兰州等地4座万象城新开业。

万象汇定位为一二线城市的区域购物中心及三四线城市的城市级购物中心，是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的一站式家庭体验购物中心。首家万象汇由山东淄博五彩城于2014年升级而成，截至目前全国已开出25座万象汇;根据规划，2021年全年会新开业重庆、南京、贵阳、南宁和南昌等地共计5座万象汇。

从开发难度、产品档次等层面看，万象天地是“万象系”三条产品线中的至高规格，并因其“街区+MALL”的呈现方式，成为华润最具创新基因的商业品牌;万象城与万象汇之间能级划分也较为明显，前者往往体量和规模更大、辐射范围更广——在一线、新一线城市奢侈品商圈内，万象城往往与IFS、SKP、太古等商场同为高端消费载体。整体来看，“万象天地”“万象城”“万象汇”三条产品线差异化发展，分别深耕不同层级城市和商圈，大大拓展了华润集团的商业版图。